Quer saber quanto vai ser a prestação do crédito habitação se comprar casa? Use o nosso simulador de crédito habitação para fazer contas e descobrir quanto pode pagar pela sua casa.
Mas antes há mais coisas que tem de saber para fazer um crédito habitação: o que é o spread? O que é a Euribor? A taxa de juro variável é melhor do que a taxa fixa? Quanto custa abrir um crédito? É obrigatório fazer um seguro?
Isto é tudo o que precisa de saber antes de ir ao banco pedir um empréstimo para comprar casa. Não se deixe enganar pela linguagem dos bancos e as letras pequeninas!
Um crédito habitação é um contrato entre si e o banco, com um determinado prazo, celebrado para a aquisição ou construção de uma casa. Ocasionalmente, também pode incluir no empréstimo um montante para a realização de obras.
Além disso, o banco toma a casa como uma garantia do empréstimo. Por outras palavras, se entrar em incumprimento, o banco pode penhorar a casa. Por isso, um empréstimo habitação também se conhece como uma hipoteca bancária.
Como este tipo de créditos tem um prazo de pagamento muito alargado, costuma ser o maior encargo financeiro na vida de uma família. Portanto, deve ser uma decisão bem ponderada.
O valor máximo que pode pedir ao banco para um crédito habitação depende da avaliação do imóvel. Para isto, é importante perceber a diferença entre o valor de compra e o valor de avaliação.
O valor de compra é o valor acordado entre o vendedor e o comprador. O valor da avaliação é o valor apurado por um perito designado pelo banco, segundo qualidade da construção, conservação, localização e tipologia do imóvel.
Quando pede um crédito habitação, o banco calcula o Loan to Value (LTV), que corresponde ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor da garantia. Geralmente, os bancos financiam 60-80% do LTV.
O prazo de crédito habitação varia entre os 30 anos (Crédito Agrícola) até aos 40 anos (vários bancos). Quando o crédito terminar, os tomadores deverão ter no máximo 75 anos, embora o Millenium BCP e o Activo Bank limitem a 72 anos.
Em relação à idade máxima, O Banco de Portugal emitiu novas recomendações em 2022. O prazo máximo dos novos contratos de crédito habitação não deve ser superior a:
Se vai fazer um crédito habitação, tem de se familiarizar com estes termos. De uma forma simplificada, o spread é o lucro do banco, portanto é negociado contrato a contrato. É constante durante todo o contrato.
A Euribor é uma taxa de juro para toda a zona Euro, usada para todos os créditos habitação com taxa variável. Como a Euribor flutua ao longo do tempo, a prestação é recalculada com uma determinada frequência.
TAN significa Taxa Anual Nominal e corresponde ao encargo total com os juros para o cliente. Portanto, corresponde à soma do spread e da Euribor.
A TAEG é Taxa Anual de Encargos Efetiva Global e corresponde aos custos totais para o cliente, já que o cliente tem outros encargos além dos juros, tais como seguros multirriscos, manutenção de conta, etc.
Como explicámos, há uma componente das taxas de juro que negoceia diretamente com o banco, o spread. Para ter um spread mais competitivo e baixar a prestação do crédito habitação, tem de diminuir o seu perfil de risco.
Fatores para negociar o spread do crédito habitação:
Cerca de 90% dos empréstimos habitação em Portugal são feitos com taxa variável e indexados à Euribor. Nos últimos anos, a Euribor atingiu mínimos históricos, por isso este tipo de empréstimos era muito atrativo. No entanto, como a Euribor varia ao longo do tempo, é sempre um risco.
No último ano, a Euribor começou a subir a pique. Portanto, há mais famílias a ponderar a taxa fixa, um tipo de empréstimo em que a prestação da casa se mantém ao longo do tempo. O juro é mais alto, mas para muitas pessoas a estabilidade não tem preço.
A taxa mista é uma terceira opção, que lhe permite iniciar o empréstimo com uma taxa fixa (nos primeiros 2, 5, 10 anos, por exemplo) e planear bem a sua vida financeira, e depois passar para um empréstimo indexado à taxa variável.
.Não há uma resposta universal para esta pergunta. Tudo depende da sua vontade de arriscar e da sua capacidade de reagir às flutuações da Euribor. Neste momento, com o aumento da Euribor, a maioria dos contratos são a 6 ou 12 meses.
Com a Euribor a 3 meses, a sua prestação é recalculada trimestralmente e, portanto, é muito volátil. Com a Euribor a 6 meses, a preferida dos portugueses, a prestação do crédito habitação é recalculada semestralmente.
Já com a Euribor a 12 meses, a prestação é recalculada apenas anualmente, mas geralmente tem de pagar um pouco mais por essa segurança. Por outras palavras: quanto menos risco, maior o valor da prestação.
Recomendamos que use o simulador do aumento da Euribor para calcular quanto será a sua prestação com a nova Euribor e simular o crédito habitação se a Euribor continuar a subir.
Talvez não saiba, mas abrir um crédito habitação tem sempre custos. Os valores das comissões variam de banco para banco, por isso compare sempre várias opções. Estas são as comissões que vai pagar para abrir um crédito:
Para contrair um crédito de habitação, precisa de entregar diversos documentos ao banco, incluindo:
Ao fazer um crédito habitação, vai ter de fazer um seguro de vida e um seguro multirrisco. O seguro de vida não é obrigatório por lei, mas todos os bancos o exigem.
Além do seguro de vida, pode fazer um seguro que também o assegure em caso de invalidez ou incapacidade. Assim sendo, a seguradora paga ao banco não só no caso de morte, mas também no caso de não poder trabalhar.
Para os imóveis em propriedade horizontal é obrigatório um seguro multirriscos contra incêndios, fenómenos naturais, responsabilidade civil, inundações, riscos elétricos e fenómenos sísmicos.
Porém, atenção: o seguro não tem de estar associado ao seu crédito habitação. Pode fazer o seguro com qualquer seguradora. A única vantagem de fazer o seguro com o banco é que, geralmente, baixa o spread.
Gostava de simular um crédito habitação? Quer saber quanto seria a prestação do crédito habitação para comprar casa? Então, faça uma simulação do crédito habitação.
Para fazer uma simulação realista do crédito habitação, precisamos de saber o valor de aquisição do imóvel, o montante do empréstimo, quanto consegue dar de entrada e qual o prazo que pretende.
Além disso, para simular as condições que o banco lhe vai oferecer e fazer uma simulação de crédito habitação mais fiável, diga-nos qual é a situação profissional, os rendimentos mensais do agregado familiar e se já tem ligação com algum banco.
Com base nas suas respostas, podemos fazer uma simulação de crédito habitação com as 14 instituições bancárias em Portugal e encontrar a melhor proposta do mercado para a sua situação.
Em alternativa, pode contactar todos os bancos que dão créditos habitação em Portugal e pedir uma simulação. O banco vai-lhe entregar uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com as condições de contrato.
Uma FINE tem várias páginas, mas não se deixe intimidar. O mais importante é analisar bem as características do contrato, incluindo o valor do spread, os serviços a que tem de subscrever para ter spread mais baixo, o custo das comissões, as condições de reembolso antecipado (amortização), a TAN e a TAEG.
Para comparar as propostas de diferentes bancos, deve focar-se sobretudo na TAEG, já que muitos bancos têm custos “escondidos” nos produtos a que os clientes têm de subscrever para usufruírem de um spread mais baixo.
Se não pagar a prestação do crédito habitação, terá de pagar juros de mora e uma comissão de valores em dívida. Só em casos muito graves é que as famílias entregam a habitação permanente ao banco.
Antes de chegar a essa situação tão extrema, deve informar-se sobre o Plano de Acção para o Risco de Incumprimento (PARI) e o Procedimento Extrajudicial de regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), para regularizar situações de incumprimento.
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