Vale a pena fazer uma transferência do crédito habitação para outro banco?

Quando faz um crédito habitação, não tem de ficar para sempre preso ao mesmo banco. Se outro banco lhe oferece condições mais vantajosas, pode transferir o crédito habitação. Fique a saber se vale a pena fazer a transferência do crédito habitação para outro banco!

Como funcionam as transferências de crédito habitação?

Quando faz uma transferência de crédito habitação, o banco para o qual transfere o crédito (Banco 2) paga a totalidade do empréstimo ao banco original (Banco 1). Portanto, no fundo, é como se o Banco 2 lhe emprestasse dinheiro para fazer uma amortização total da hipoteca com o Banco 1.

Quando o Banco 2 comunica a transferência do crédito habitação ao Banco 1, o banco tem 10 dias úteis para enviar a informação sobre o seu empréstimo. Depois de receber esses documentos, já pode iniciar o processo de abrir um crédito habitação com o Banco 2 e alterar a escritura.

Quando vale a pena fazer uma transferência de crédito habitação?

Há várias situações em que deve estudar a possibilidade de transferir um crédito habitação para reduzir os seus encargos mensais. Estes são os três principais motivos para pedir uma transferência de crédito habitação:

• Prestação mensal elevada: se tem uma prestação mensal muito elevada, informe-se sobre o spread praticado por outros bancos (o spread corresponde ao lucro do banco). Primeiro deve renegociar com o seu banco, mas se não conseguir uma boa taxa pode transferir o crédito.
• Encargos muito altos com outros produtos: quando fez o crédito habitação, com certeza que também subscreveu a outros produtos, como seguros e cartões de crédito. Se os encargos com esses produtos são muito altos, explore créditos habitação com menos despesas associadas.
• Crédito consolidado para enfrentar o sobrendividamento: se está a ser difícil pagar as prestações de todos os créditos (habitação, automóvel, créditos pessoais) que fez, pode reunir todos os créditos num só (crédito consolidado), com condições mais favoráveis e menos comissões.

Quais são os custos da transferência de crédito habitação para outro banco?

Ao fazer a transferência do crédito habitação para outro banco, vai ter que assumir vários custos. Deve informar-se sobre estes custos de antemão, para perceber se vale a pena:

• Comissão de reembolso antecipado: ao transferir o crédito habitação para outro banco, tem de fazer um reembolso antecipado do crédito original (como uma amortização). Vai ter de pagar uma taxa por este reembolso, no valor de 0.5% do capital se tem uma taxa de juro variável ou 2% se tem uma taxa de juro fixa. Porém, recordamos que até ao fim de 2023 está isento destas taxas.
• Comissão de abertura do processo: ao transferir o crédito habitação para outro banco, vai ter de passar por todo o processo de abertura de crédito outra vez. Isso significa que tem de entregar os seus documentos pessoais, comprovativos de rendimento, informação sobre o imóvel e uma declaração do outro banco, e pagar a comissão de abertura ou dossier.
• Comissão de avaliação do imóvel: outra comissão que terá de pagar de novo é a avaliação do imóvel, para que o novo banco saiba qual é a garantia do empréstimo e consiga calcular o loan to value (LTV). No entanto, se já pagou boa parte do empréstimo, com certeza que o LTV vai ser baixo e podem oferecer-lhe boas condições para o restante do empréstimo.
• Custos com a nova escritura: ao alterar a sua hipoteca, tem de celebrar uma nova escritura ou fazer um novo Documento Particular Autenticado (DPA) para formalizar as mudanças. Isto implica contratar um notário ou um advogado, com todos custos que isso acarreta.

No entanto, se já está a dar voltas à cabeça a fazer todas estas contas, temos uma boa notícia para si. Neste momento, há muitos bancos a oferecer estas comissões (ou pelo menos algumas). Aproveite estas campanhas!

Quanto poupa ao transferir o crédito habitação para outro banco?

Tendo em conta as comissões que mencionamos acima, a sua primeira abordagem deve ser renegociar o spread com o seu banco atual. Assim, não só poupa essas despesas, como toda a burocracia.

Se o seu banco não oferecer um spread tão competitivo como a concorrência, compare bem as propostas. O mais provável é que a transferência do crédito habitação compense a longo prazo, mesmo com todas as comissões.

Vejamos aqui alguns exemplos de quanto pode poupar com a transferência do crédito habitação:

Exemplo 1: empréstimo de 120.000, com um spread de 1.5%

Imagine um crédito habitação em que ainda faltam pagar 120.000€. Atualmente, tem um spread de 2% e faltam 240 meses (20 anos) para terminar. Ao passar para um spread de 1.5%, poupa 6.721,32€ ao longo do empréstimo.

Agora, imagine o mesmo crédito, mas apenas com um prazo de 360 meses (30 anos para terminar. Nesse caso, ao passar para um spread de 1.5%, poupa 10.583,68€ ao longo do empréstimo.

Exemplo 2: empréstimo de 120.000, com um spread de 0.9%

O mesmo crédito habitação, do qual ainda faltam pagar 120.000€, consegue negociar um spread ainda mais baixo de 0.9%. Nesse caso, poupa 14.525,70€ em 20 anos ou 22.702,77€ em 30 anos.

O que ter em consideração ao transferir o crédito habitação?

Transferir o seu crédito habitação é uma decisão muito importante, por isso deve analisar bem todas as taxas e comissões. Mas também deve aproveitar para repensar nas características do crédito.

• O spread não é o único fator a ter em conta. Quando transfere o crédito de banco, não pode olhar só para o spread. Primeiro, informe-se sobre o spread base (o juro que paga se não tiver mais serviços e produtos associados). Depois, veja se os serviços a que tem de subscrever para usufruir de um spread mais baixo valem a pena. A TAEG é a melhor forma de comparar os custos totais e comparar diferentes propostas.
• As taxas de juro podem mudar. Ao transferir o crédito habitação para outro banco, não é só o spread que muda. Como a Euribor está a subir, aproveite a ocasião para mudar as condições do contrato e conseguir mais estabilidade. Por exemplo, pode passar de uma taxa de juro variável para um taxa fixa ou mista. Também pode mudar a maturidade da Euribor (por exemplo, passar da Euribor a 3 meses para a Euribor a 12 meses).
• O prazo do empréstimo não precisa de se manter. Se está a ter dificuldade em pagar as prestações mensais, pondere a hipótese de alargar o prazo do empréstimo. Se o prazo for mais longo, o empréstimo dilui-se e a prestação mensal baixa. No entanto, no final acaba por pagar mais juros. Por isso, faça as contas antes de pensar apenas no imediato.

Na maioria das vezes, pode usufruir de condições melhores ao mudar o seu crédito para outro banco. Se precisa de ajuda a fazer a transferência do crédito habitação, contacte-nos para encontrarmos a melhor proposta para si e negociar um spread mais baixo.

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